ЭКЗАМЕН ДЛЯ ДОМА

На своей земле владелец возвёл двухэтажную коробку «канадского» дома на ленточном фундаменте. Территория, находящаяся рядом, долгое время была в продаже. Наконец у неё появился хозяин, который пригласил геодезиста для точной разметки участка. Во время этой процедуры выяснилось, что сосед построил дом на расстоянии полуметра от границы и тем самым нарушил существующие нормы. Новый владелец оставался непреклонен. Дело дошло до суда. Решение органа правосудия было естественным: передвинуть строение на метр от забора. Читатель может себе представить, что значит переместить дом вместе с фундаментом.

Нормы расположения жилого дома и хозяйственных сооружений

Взгляните на рисунок 1. Так согласно региональным строительным нормативам (РСН 70-88) выглядит приблизительная схема размещения построек на участке.

Жилой дом располагают с отступом не менее 5 м от красной линии и дороги и не менее 3 м от улицы. Красной линией в градостроительстве называют условную границу, отделяющую проезжую часть улицы, проезда, магистрали, площади от территории застройки.

В целях пожарной безопасности расстояние между жилыми домами на соседних участках должно быть от 6 до 15 м, в зависимости от степени огнестойкости сооружений. В документе рекомендуется для удобства ремонта размещать здание со смещением к одной из боковых границ участка, но расстояние от забора до стены не может быть менее 1 — 1,5 м. Скорее всего, владельцу придётся придерживаться общего правила застройки улицы, ориентируясь на расположение соседних строений.

Хозяйственные объекты желательно располагать в глубине участка и соблюдать те же требования к их удалённости от границ, что и в отношении жилого здания. Их разрешено сооружать как стоящими отдельно, так и блокированными с домом. Ограждение участка со стороны улицы должно быть указано в общем проекте строительства. Если вам хочется, чтобы гараж своими воротами смотрел непосредственно на улицу, необходимо учитывать красную линию дороги и ни в коем случае не выходить за её границу. На приусадебном участке допускается применение неканализированной уборной типа клозета. Выгреб с обязательной гидроизоляцией следует обустраивать с северной её стороны.

Рис. 1. Примерная схема расположения строений на участке

Высота строения для содержания скота и птицы должна быть не менее 2,4 м (от пола до потолка). Разрешено даже пристроить его к дому — при условии, что между стенами жилого здания и этого сооружения разместится не менее трёх подсобных помещений.

Существуют определённые правила и для размещения растительных посадок. Деревья должны отстоять от наружных стен зданий и сооружений на 5 м, от границы соседнего участка — на 3 м, от подземных сетей — на 1,5 — 2 м, от мачт и опор осветительной сети — на 4 м. Кустарник высаживают на расстоянии 1,5 м от зданий и на 1 м — от границы участка.

Минимальные требования к устройству жилого дома

Если застройщик внимательно изучит РСН 70-88, строительные нормы и рекомендации СНиР 31-02-2001 и СНиП 2.08.01-89, то узнает много интересного в области ограничений площадей и высот помещений в здании. Обратите внимание на планировку этажа жилого дома, изображённого на рисунке 2.

Дом, размеры помещений в котором меньше минимально допустимых (СНиП 31-02-2001), могут просто не зарегистрировать в Бюро технической инвентаризации.

Площадь общей жилой комнаты должна быть не менее 12м2, спальни — не менее 8 м2 , кухни — от 6 м2, ванной — не менее 1,8 м2, а самого маленького туалета — 0,96 м2. Разработчики строительных нормативов установили этот минимум не по собственной прихоти, а исходя из санитарно-гигиенических норм и конструктивных стандартов мебели, различных приборов и устройств. Следует отметить, что комнаты в мансардных этажах могут быть поменьше. Там разрешается размещать спальню минимальной площадью 7 м2. Верхние пределы размеров помещений неограниченны. Как говорится, строй хоть дворцовые палаты.

Рис. 2. Минимально разрешённые площади помещений жилого дома

Все проходы и подъёмы в жилом доме тоже имеют минимальные нормы. Так, ширина лестницы на верхний этаж должна быть не менее 0,9 м, коридоров — не менее 0,9 м, а передней — не менее 1,8 м. Существуют минимальные ограничения и по высоте этажей от пола до потолка (СНиП 2.08.01-89). Если она окажется менее 2,5 м, а в мансарде — менее 2,3 м, то здание может быть признано непригодным для постоянного проживания.

Этажность дома обычно определяют количеством надземных этажей (к ним относят и мансардный). Если застройщик решил обзавестись цокольным или подвальным этажом, то он должен знать, что там не допускается размещать жилые комнаты. Этот этаж может быть приравнен к надземным, если верх его перекрытия не менее чем на 2 м выше планировочной отметки земли. Если цокольное или подвальное помещение решено использовать в хозяйственных целях, то его высота от пола до потолка должна быть не менее 2 м.

Цокольный и первый этажи жилого дома разрешено отвести под гараж. Но тогда их стены и перекрытия необходимо выполнить из негорючих материалов. Если над воротами гаража расположены окна других помещений, нужен козырёк длиной не меньше 0,6 м.

Застройщик нередко не знает точной общей площади своего дома (её определяют на основании СНиП 2.08.01-89). Практика показывает, что некоторые инженеры БТИ допускают ошибки при подсчёте квадратных метров. Следует понимать, что необоснованное завышение показателей влечёт за собой увеличение налога на недвижимость мира в каталоге зарубежного жилья и размера оплаты коммунальных услуг.

Площадь жилого здания определяют как сумму площадей всех помещений этажей. Иногда хозяин дома вступает в спор с БТИ по поводу балконов и лоджий. Нужно знать: их площадь тоже учитывается, как и размеры лестничных клеток в уровне соответствующего этажа. А вот площади чердаков, хозяйственного подполья и неотапливаемых хозяйственных помещений, расположенных в цокольном или подвальном этаже, в общую площадь дома не включают.

Размеры комнат на этажах рассчитывают в пределах внутренних стен и перегородок. Выступы плинтусов значения не имеют. При определении площади мансардного помещения учитывают только ту его часть, где наклонный потолок имеет высоту 1,6 м, а для расчёта площади зоны с меньшей высотой потолка используют коэффициент 0,7.

Инженерные коммуникации

Дом построен, соблюдены все нормативы. Пора браться за инженерные коммуникации и устанавливать необходимые приборы и оборудование. Чтобы разобраться в хитростях размещения «жизненных артерий» здания, следует обратиться к пяти нормативным документам: СНиП 2.04.03-85. СНиП 2.04.05-91, ПУЭ, СНиП 2.04.08-87 и СНиП 31-02-2001. На рисунке 3 изображены некоторые части внешних инженерных коммуникаций. Необходимо изучить их внимательно.

Рис. 3. Особенности расположения внешних инженерных коммуникаций жилого дома

Канализация

Она должна соответствовать нормативным СНиП 2.04.03-85. При нарушении монтажа канализационных сетей застройщику грозит регулярное засорение труб стоками и необходимость постоянно их прочищать. По нормативам суточные канализационные расходы на одного человека составляют около 200 л. Требуется, чтобы наименьший диаметр наружной канализационной трубы был равен 150 мм и имел уклон к общему коллектору не менее 8%. Наименьшая глубина её залегания в грунте должна составлять 0,3 м.

При отсутствии централизованной уличной канализации допускается строительство фильтрующих колодцев и траншей с обязательным расположением перед ними септика (промышленное очистное устройство). Основание искусственных фильтров должно быть на 1 м выше уровня грунтовых вод. Внутреннюю водопроводную разводку разрешается делать только при наличии системы канализации.

Отопление и вентиляция устраиваются в соответствии с нормативами СНиП 2.04.05-91. Чтобы посчитать правильное количество отопительных приборов для удовлетворительного обогрева помещений дома, застройщик должен обратиться к специалистам. Обычно в технических характеристиках подобных устройств указана мощность в ваттах или киловаттах. Считается, что тепловой поток, поступающий от приборов, должен быть не менее 10 Вт на 1 м2 пола помещения.

В индивидуальном жилом доме в качестве основного теплоносителя обычно применяют воду. Использование для обогрева электричества допускается только в случае отсутствия более дешёвых источников энергии, и тарифы в этом случае устанавливают иные. Если жилище потребляет 50 кВт и более, следует позаботиться об автоматическом регулировании теплового потока. Как правило, радиаторы, конвекторы размещают под оконными проёмами. Не допускается располагать их в тамбурах, имеющих наружные двери: это чревато размораживанием системы.

Следует обратить внимание на недопустимость использования вентиляционных каналов для отвода продуктов горения котла или водонагревательной колонки. Помещение, в котором расположен отопительный котёл, должно иметь окно площадью не менее 0,03 м2 на 1 м3 внутреннего пространства. При использовании твёрдотопливного котла разрешается устроить в первом, цокольном или подвальном этаже кладовую для хранения топлива. В ванных и туалетных комнатах индивидуального дома, не имеющих наружных окон, в обязательном порядке устанавливают канальную вентиляцию.

На основании нормативов СНиП 2.04.03-85 в построенном доме должна быть учтена инсоляция, то есть солнечное освещение. Не будет же хозяин средь бела дня жечь свет и ощущать недостаток кислорода без проветривания. Поэтому необходимо, чтобы в помещении пропорция общей площади окон к поверхности пола была не менее 1:8, но и не более 1:5,5. При использовании мансардных окон допускается соотношение 1:10.

Газоснабжение

Оно выполняется на основании нормативов СНиП 2.04.08-87. Если опытный застройщик решил осуществить монтаж инженерных сетей самостоятельно, это не запрещается. Исключение составляют газовые коммуникации: к ним предъявляют очень жёсткие требования. Только специализированная организация имеет право прокладывать такие трубы и подключать соответствующие приборы. С газом шутки плохи!

Эти коммуникации можно вводить в дом только со стороны топочной или кухни. Если в здании старой постройки имеется отопительная печь, возможен ввод труб в жилую комнату при условии размещения отключающего устройства снаружи. Но ни в коем случае не следует прокладывать газопровод сквозь фундамент или под ним. Если труба проложена по наружной стене дома, то её условный диаметр не должен превышать 50 мм.

Не разрешается устраивать разъёмные соединения трубопровода под оконными проёмами и балконами. Вообще, все соединения должны быть на сварке, резьбовые — только в местах установки запорной арматуры и приборов. Если газовая труба по проекту проходит над пешеходными дорожками, её следует крепить на высоте не менее 2,2 м от земли.

Нельзя в одном помещении устанавливать более двух отопительных аппаратов. Категорически запрещено монтировать газовый водонагреватель в ванной комнате, иначе у застройщика может получиться настоящая «газовая камера». Помещение для газового котла и водонагревателя должно быть высотой не менее 2 м. Один прибор можно устанавливать в комнате объёмом не менее 7,5 м3, а два прибора — в помещении объёмом не менее 13,5 м3.

Электроснабжение

Его устанавливают в соответствии с правилами устройства электроустановок (ПУЭ).

В малоэтажных посёлках используют в основном воздушные линии электропередачи. Если около участка установлен линейный электрический столб, то он не должен загораживать вход и въезд во двор.

Провода от уличного столба до места ввода в жилой дом должны быть протянуты на высоте не менее 2,75 м от земли, а если отвод осуществлён со стороны улицы, по которой движется автотранспорт, — высота составит 6 м. Длина отвода от магистральной линии до жилого дома не должна превышать 25 м. В противном случае необходима дополнительная опора. Отводные провода должны иметь атмосферостойкую изоляцию, расстояние между фазным и нулевым проводами — не менее 0,2 м.

Требуется, чтобы все места соприкосновения проводов с поверхностью строения и прохождения их сквозь стены были несгораемыми и надёжно изолированными, а наружный конец трубы в месте ввода смотрел вниз (во избежание попадания осадков). Категорически запрещено пробрасывать электропроводку над крышей дома. Она должна быть недоступна с балконов и из окон здания.

Самая маленькая постройка

На даче, сельском подворье, садовоогородном участке есть постройка, без которой не обойтись. Речь идёт об обыкновенном туалете. К сожалению, не многие знают, как правильно установить туалет, чтобы он не только удовлетворял требованиям хозяев, но и соответствовал санитарным нормам, не наносил вреда экологии, а также был надёжен и долговечен. Об этом и пойдёт речь.

Существуют определённые санитарные нормы, которые следует учитывать при строительстве и эксплуатации туалета в деревне.

Во-первых, туалет не должен размещаться на расстоянии менее 25 — 30 м от колодцев или водозаборных скважин, а на участке с уклоном — выше колодца. В противном случае, нет гарантий, что стоки не попадут в питьевую воду.

Во-вторых, туалет не должен быть источником неприятных запахов. Поэтому, с одной стороны, желательно учитывать господствующую в данной местности розу ветров, а с другой — нужно его содержать в чистоте и порядке.

В-третьих, недопустимо, чтобы грунтовые воды загрязнялись стоками и отравняли ими ближайшие водоёмы. Следовательно, выгребные ямы туалетов должны надёжно изолироваться, а все остальные отходы перед захоронением утилизироваться.

До постройки туалета следует выяснить глубину залегания грунтовых вод на участке. Если она менее двух метров, то нужно строить туалет типа пудр-клозета. А при глубине более 2,5 м разрешается обустройство туалета типа люфт-клозета или уборной с выгребом.

Теперь непосредственно о строительстве туалетов.

Наиболее прост в устройстве и эксплуатации пудр-клозет (рис.4). Его можно располагать вблизи дома или под одной крышей с ним. В таком туалете отсутствует традиционная выгребная яма. Её заменяет металлическая водонепроницаемая ёмкость, установленная непосредственно под стульчаком. При заполнении этой ёмкости содержимое выливают в компостную яму. Размеры уборной выбирает сам хозяин, но обычно они не менее 1,0×1,4×2,2 м.

Рис. 4. Пудр-клозет (вариант):

1—столб-опора; 2 — асбоцементная труба; 3 — короб с засыпкой; 4 — люк для удаления отходов; 5—стульчак; 6 — рукомойник

При постройке такого туалета вначале подготавливают четыре деревянных столба-опоры, нижнюю часть которых покрывают битумной мастикой. Далее в грунт на глубину 70 — 90 см вкапывают четыре асбоцементные трубы, предварительно обработав их снаружи битумной мастикой. Трубы на треть заполняют цементо-песчаным раствором и в них устанавливают столбы-опоры. Обшивку туалета выполняют из плотно пригнанных друг к другу досок. В задней стенке делают два отверстия: верхнее — вентиляционное окошко, затянутое сеткой, и нижнее — для удаления ёмкости с нечистотами. Крыша, как правило, односкатная, выполненная из любого кровельного материала (кровельное железо, шифер и т.д.).

В помещении туалета устанавливают стульчак с отверстием, рукомойник с раковиной и ведром и деревянный короб с засыпкой. В качестве засыпки обычно используют опилки, золу, торф или их смесь с сухой землёй. Ими присыпают нечистоты, то есть как бы припудривают (отсюда и название туалета). Припудривание производится после каждого посещения туалета. Тем самым предотвращается размножение мух, устраняется неприятный запах, а в дальнейшем образуется полноценное удобрение.

Изучение всех вышеназванных нормативных документов позволит вам избежать многих ошибок при строительстве индивидуального жилого дома.

Разрешения и документы

Местные разрешительные органы руководствуются порядком разработки и согласования проектной документации, республиканскими строительными нормами РСН 70-88 для индивидуального строительства. По ним определяют правильность застройки участка, планировки жилого дома и хозяйственных сооружений. Тут надо хорошо продумать, что ещё вы планируете возводить. После утверждения плана строительства неучтённые в нём объекты считаются установленными самовольно и подлежат сносу или дополнительному согласованию.

Как показывает практика, многие владельцы опережают события и начинают возводить свой дом, не дожидаясь получения пакета разрешительных документов. В итоге нередко возникают серьёзные ляпы, от которых застройщик хватается за голову. Остановимся на главных моментах.

Для начала обратимся к Своду правил по проектированию и строительству СП 11-III-99. Ознакомившись с этим документом, вы будете знать, какие бумаги потребуются для начала работ на индивидуальном участке.

Надо набраться терпения, ибо процесс оформления и согласования может затянуться. Самое первое в этом деле — написать заявление на получение разрешения на строительство. К нему следует приложить Постановление главы администрации о предоставлении земельного участка под индивидуальное жилищное строительство, договор аренды или купли-продажи, а также генплан и паспорт участка, акт о натурном установлении его границы и разбивки строений, красных линий и осей здания.

На основании данного пакета документов глава администрации выносит постановление о разрешении строительства. Затем составляют паспорт проекта частного жилого дома, в состав которого обязательно включают следующие материалы:

— постановление администрации о разрешении строительства:

— документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок;

— выкопировку из генерального плана соответствующей градостроительной документации;

— ситуационный план;

— технические условия (ТУ) присоединения к инженерным сетям со схемой;

— планы этажей, фасады, разрезы;

— акт, касающийся натурного установления границ земельного участка и разбивки строений (со схемой выноса в натуру).

Отдельной папкой оформляют проект индивидуального частного дома. В него входят следующие материалы:

— ситуационный план (М 1:500), показывающий размещение объекта строительства в увязке с ближайшими населёнными пунктами, источниками и внешними сетями энерго-, тепло- и водоснабжения, сооружениями, сетями канализации;

— топосъёмка участка с прилегающей частью улицы (М 1:500);

— генеральный план участка с вертикальной планировкой и привязкой проекта к местности (М 1:200, 1:1000);

— план подвала (техподполья, цокольного этажа);

— планы этажей (М 1:100, 1:50);

— главный и боковой фасады зданий (М 1:50, 1:100);

— характерные разрезы (М 1:100, 1:50);

— планы перекрытий и покрытий неповторяющихся этажей (М 1:100);

— план стропильной системы крыши (М 1:100);

— план кровли (М 1:100, 1:200);

— план фундаментов (М 1:100, 1:50);

— сечение фундаментов, характерные архитектурно-строительные узлы и детали (М 1:10, 1:20);

— общая пояснительная записка и технико-экономические показатели;

— сметно-финансовые соображения по стоимости строительства;

— чертежи инженерного обеспечения (по заданию на проектирование).

В. ГОРБЛЮК